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há 2 dias por Regina Pitoscia

Aluguel: o reajuste de junho e o despejo por falta de pagamento

Os alugueis de contrato com aniversário em junho e corrigidos pelo IGP-M vão subir 7,64%. Esse reajuste reflete a variação acumulada do índice, que é calculado pela Fundação Getúlio Vargas, de junho do ano passado a maio deste ano. O IGP-M tem ampla preferência pelo segmento de locações, porque é divulgado dentro do próprio mês de referência e também por refletir de perto os preços comerciais.

Para encontrar o novo aluguel, basta multiplicar o que foi pago até maio por 1,0764, o resultado corresponde ao valor a ser desembolsado pelo inquilino no finzinho deste mês ou início de julho. Por exemplo, um aluguel de R$ 2,5 mil passaria para R$ 2.691 com o reajuste (2.500 x 1,0764).

A inflação de maio, pelo IGP-M, ficou em 0,45%, bem abaixo dos 0,92% registrados em abril. Essa queda da inflação também se refletiu na correção dos alugueis, que acabou sendo inferior a 8%, nível que vinha sendo mantido em março e abril.

Inadimplência e despejo

Entre as ações movidas pelo proprietário para a retomada do imóvel alugado, a grande maioria, algo em torno de 90%, está ligada à falta de pagamento.

A partir do momento que o inquilino atrasa a quitação do aluguel, o proprietário poderá ingressar com uma ação de despejo. Mas não é bem isso o que acontece na prática, nem poderia. Afinal, há custos e desgastes emocionais envolvidos em todo o processo.

A gestora e avaliadora de ativos imobiliários, Daihane Cezar, afirma que o mais indicado é, primeiro, conversar com o inquilino e tentar resolver a questão sem a necessidade de ingressar na Justiça. E nessa hora vai pesar bastante o nível de relacionamento entre as duas partes.

Segundo ela, ainda que enfrente uma inadimplência, “o proprietário deve evitar resolver por suas próprias mãos, como bloquear o acesso do inquilino ao imóvel, cancelar as contas de consumo como água e luz, muito menos remover objetos, ou praticar algum tipo de assédio moral”. É importante que o proprietário defenda os seus direitos, mas sempre dentro da lei.

Se houver acordo entre as partes, é importante elaborar um documento em que o inquilino reconheça a sua dívida e se predisponha a acertá-la em determinadas condições, orienta a especialista. Mas, uma vez esgotadas as possibilidades de um acerto em nível administrativo, quer dizer, sem ação judicial, um último aviso deve ser enviado ao inquilino para que  desocupe o imóvel de forma voluntária dentro de determinado prazo. Caso isso não aconteça, o dono deve ingressar na Justiça para a retomada do imóvel, por meio de um advogado.

Dentro da ação, o proprietário pode usar de um expediente trazido pela Lei nº 12.112, de 2009, que é pedir uma liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, sem que o inquilino seja sequer ouvido. Para ter direito de solicitar essa liminar, no entanto, ele terá de fazer um depósito em juízo equivalente a três meses de aluguel.

Pode parecer estranho, mas essa caução exigida de quem move a ação é uma garantia de que, caso a ação seja julgada improcedente, o inquilino seja ressarcido de eventuais prejuízos por ter saído do imóvel em prazo tão curto. Essa caução não precisa ser, necessariamente, em dinheiro, mas com a oferta de algum bem de valor equivalente a três meses de aluguel, explica Daihane.

Por sua vez, o inquilino poderá evitar a rescisão do contrato e o despejo se no prazo dado de 15 dias para a desocupação depositar em juízo o valor total dos débitos atualizados. Quer dizer, além do valor dos aluguéis em atraso terá de acertar multas, juros, honorários do advogado do locador e eventuais contas como de luz e água.

Sem esse acerto total de contas, o juiz deverá emitir uma ordem judicial autorizando o despejo. Se ainda assim o inquilino não sair, será aplicado o artigo 65 da Lei do Inquilinato que prevê o uso de força, inclusive de arrombamento de portas, com acompanhamento de oficial de Justiça e policiais.

A especialista lembra que na maior parte dos casos, no entanto, o inquilino simplesmente abandona o imóvel durante o processo. Nesse caso, o dono poderá automaticamente retomar sua posse.

 

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