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há 2 dias por Regina Pitoscia

Com R$ 1 mil é possível aplicar em imóveis

A fintech Expeer, uma das expositoras na  feira Conferece Fintech 2019, dá acesso ao dinheiro mais picado, a partir de R$ 1 mil, para investimentos no setor imobiliário. Na prática é uma aplicação em renda fixa e os recursos captados nela são direcionados para incorporadoras em início de obras. A empresa, portanto, faz uma ponte entre pequeno investidor e empreendimentos em imóveis.

Na operação existe a intermediação de um banco. A incorporadora emite uma Cédula de Crédito Bancário (CCB), reconhecendo sua dívida com esse banco, que, por sua vez, emite CDBs vinculados às CCBs. “Identificamos essa demanda no setor imobiliário, pela dificuldade enfrentada pelos empreendedores para viabilizar o começo do negócio, antes de conseguir o financiamento de maior volume com os bancos”, diz o CEO da empresa, Danilo de Abreu Ribeiro.

Os sócios da Expeer identificaram que os empreendedores enfrentam dificuldades para conseguir recursos entre R$ 1 milhão e R$ 2 milhões para o pontapé inicial de uma incorporação. É nesse espaço que a fintech começou a atuar, abrindo um canal entre as construtoras e o investidor pessoa física.

A fintech iniciou suas atividades em fevereiro deste ano e a primeira transação nesse modelo acabou de ser finalizada com a Incorporadora Mitre Realty, com taxa de retorno de 13,20% ao ano, o equivalente a aproximadamente 200% do CDI. No empreendimento, 95% das unidades já foram vendidas, relata Danilo.

Mas para conseguir esse rendimento bem mais atraente do que o da renda fixa o dinheiro tem de ficar imobilizado por um período maior. O CDB é emitido pelo prazo de 36 meses para que os recursos captados fiquem “casados” com as necessidades do fluxo da obra.

A inovação da Expeer veio também com o fornecimento de óculos de realidade virtual para que os investidores desse empreendimento possam acompanhar em detalhes o andamento da obra onde seu dinheiro está investido. No momento que aciona os óculos é possível visualizar os funcionários trabalhando, por exemplo, no acabamento de uma piscina, na colocação de um piso, na pintura da fachada, e assim por diante. Trata-se de um elemento que reforça a segurança ao investidor, especialmente, quando estiver em locais distantes da construção.

Há riscos nesse tipo de aplicação, ligados à possibilidade de inadimplência da incorporadora com o banco. “O risco é semelhante ao que se tem ao comprar um imóvel na planta”, compara o executivo. Nesse sentido, a Expeer avalia e orienta o investidor quanto de seu patrimônio deve ser alocado nesse tipo de investimento e um teto é estabelecido dependendo do seu perfil, se conservador, moderado ou agressivo. Ribeiro ressalta que um dos objetivos é educar o investidor para protegê-lo de riscos excessivos.

Um comitê interno, formado por especialistas no mercado imobiliário e financeiro, filtra as oportunidades de investimentos analisando dados das empresas e dos empreendimentos, como balanços, histórico e capacidade de execução de obra, para então ajustar a taxa de retorno aos riscos envolvidos na operação.

A ideia é inovadora no Brasil e surgiu a partir da experiência dos sócios da Paramis Capital, boutique de operações estruturadas onde 90% delas são focadas no setor imobiliário. O conceito da operação está dentro do chamado peer-to-peer lending, que de forma simplificada consiste em unir diretamente as pontas de quem empresta e quem aplica, eliminando intermediações e barateando custos do crédito e aumentando a rentabilidade do investimento.

A diferença da Expeer para outras plataformas é justamente o foco 100% no setor imobiliário, com incorporadoras que oferecem um bom histórico de desempenho e solidez financeira. “Nosso objetivo é permitir que o investidor, a partir de um valor baixo, invista em títulos de renda fixa atrelados ao setor imobiliário, viabilizando recursos a incorporadoras com solidez e histórico de sucesso”, afirma Ribeiro.

“Dificilmente o pequeno e médio investidor têm acesso a operações de renda fixa com esse tipo de retorno. Além disso, possibilitamos que esses retornos sejam focados no mercado imobiliário, setor cujo maior alcance atualmente é restrito aos grandes aplicadores”, conclui o diretor da Expeer.

 

 

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