home > Imóveis > Como o inadimplente pode evitar a perda do imóvel

há 2 dias por Regina Pitoscia

Como o inadimplente pode evitar a perda do imóvel

Os contratos de financiamento imobiliário são fechados atualmente com alienação fiduciária, um tipo de garantia que permite ao agente financeiro a rápida retomada do imóvel se houver atraso de pagamento das prestações. Em casos extremos, em que isso acontece, saem prejudicados tanto o comprador como o banco. Em outras palavras, é uma situação que não interessa a ninguém. Por isso, as tentativas de rediscutir o contrato são válidas e bem-vindas.

Como explica o advogado Fernando Fernandes Berrisch, especialista em direito bancário, na alienação fiduciária o imóvel é dado como garantia do empréstimo e, portanto, fica em nome do banco. Quando a dívida for paga totalmente, ele é passado, então, para o nome de quem comprou.

Caso haja atraso no pagamento das prestações por dois ou três meses consecutivos, depende do que estiver determinado em contrato, o banco pode intimar o devedor a pagar o total das parcelas atrasadas, com juros e multa.

Berrisch chama a atenção para o fato de que muitas vezes o comprador recebe uma notificação extrajudicial, a que é emitida pelos cartórios, sem dar a devida atenção por acreditar ser uma simples “cartinha de cobrança”. No entanto, alerta ele, é a partir desse recebimento que se inicia o chamado processo de “consolidação de posse” por parte do banco. Por ele, o banco transfere o imóvel para seu nome podendo, com isso, levar o imóvel a leilão.

O devedor precisa ficar atento a esse procedimento, porque a partir dessa notificação terá o prazo de 15 dias para pagar o total pendente. Caso isso não ocorra, o banco solicita ao cartório a propriedade definitiva do imóvel, que é concedida automaticamente, retirando o direito à posse do comprador.

“De uma forma muito simples e sem a necessidade de uma ação judicial o banco pode retomar a propriedade do imóvel do comprador”, afirma o especialista. Em seguida, o banco pode levar a propriedade a leilão e por um valor muito inferior ao de mercado. E caso o valor de venda não seja suficiente para quitar o saldo devedor, o banco poderá cobrar a diferença do comprador.

O quanto antes o devedor agir mais chances de ser bem-sucedido. Quando o imóvel já estiver indo a leilão será preciso ter a intervenção de um advogado para ingressar com uma ação judicial para suspender o processo. É quando existe a oportunidade de demonstrar à Justiça os fatores que levaram o comprador à inadimplência e obter uma audiência de conciliação, em que seja possível retomar o contrato em condições de pagamento dentro das possibilidades do devedor.

Segundo a advogado, além dessa oportunidade há irregularidades na consolidação de posse que podem ser admitidas pelos juízes, impedindo o prosseguimento do processo. “Pela experiência na área do direito bancário, podemos dizer que 85% dos casos em que atuamos, foi possível obter a suspensão dos leilões já designados, com a possibilidade de o cliente rediscutir o contrato”, relata Berrisch.

 

Ele explica que, na audiência de conciliação, o devedor pode ser ouvido pelo juiz e representantes do banco, com análise de todas as possibilidades de composição e fechamento de um acordo. “Na maioria das vezes, é possível obter o tempo necessário para que a pessoa se reorganize financeiramente e consiga quitar as prestações em atraso ou, até mesmo, que as essas parcelas sejam redirecionadas para o fim do contrato”, finaliza.

Todos perdem

O advogado e presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, Vinícius Costa, diz que sempre que o consumidor entra num financiamento desses, de grande porte, o objetivo principal é honrar o contrato e ficar com o imóvel, “mas quando isso não acontece pode ter certeza de que nenhuma das partes envolvidas ganha”.

Ele lembra que a Caixa Econômica Federal ainda detém a maior fatia do mercado de financiamentos habitacionais, e por isso está sujeita a mais riscos que as outras instituições financeiras. De olho nessa situação, a nova diretoria da Caixa propôs a criação de um fundo de reserva de R$ 7 bilhões para cobrir os calotes sofridos no financiamento habitacional.

“Ao buscar o auxílio de um banco para aquisição de um imóvel, o consumidor pega dinheiro emprestado e dá o imóvel adquirido como garantia desse financiamento. Quando ele deixa de pagar o financiamento, o imóvel é quem sofre o procedimento de execução e acaba, na grande maioria dos casos, passando a integrar o patrimônio do banco”, esclarece Costa.

Para se ter uma ideia, a Caixa possui atualmente R$ 10 bilhões em imóveis retomados pela inadimplência nos contratos de financiamento habitacional. Esse tipo de situação, além de retirar a mobilidade que o capital teria, também gera prejuízo para o banco que acaba tendo de arcar com custos da execução, impostos e taxas do próprio imóvel (condomínio, por exemplo).  “A crise afeta quem deve ao banco e quem tem interesse de adquirir imóveis em leilão. Não adianta o banco retomar o imóvel, se não há interesse de terceiros na aquisição. Imóvel retomado e não arrematado por terceiros é prejuízo certo para o banco.”

Já no que diz respeito ao sistema, o enrijecimento das normas que o regulamentam e a superproteção das instituições financeiras são os principais fatores que geram esse tipo de problema. “Como já está tudo definido em termos de lei e jurisprudência, na maioria dos casos sempre favorável às instituições financeiras, em meio à crise econômica, a primeira coisa que se deixa de pagar é o financiamento”.  Segundo ele porque não há nenhum acordo administrativo com as instituições, e com o tempo a dívida tende a se tornar uma bola de neve.

Compartilhe:

0 Comentário

Comentar como anônimo

Mais lidos em #Imóveis

Relacionados

Relacionados

Outras categorias:

Assim você busca por assunto,
aquilo que mais interessa.

E aqui a gente separou o que é mais acessado:

Mas se quiser receber nossos artigos
por e-mail, cadastre-se: