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há 2 dias por Regina Pitoscia

Portabilidade: uma forma de reduzir o peso do crédito imobiliário

Quem assinou um contrato de financiamento imobiliário quando os juros estavam nas alturas deve considerar a possibilidade de mudar seu contrato para outro agente financeiro, dentro de uma nova realidade, a de juros mais baixos na atual conjuntura. Isso é possível por meio de um mecanismo chamado de portabilidade que, embora traga efeitos de alívio para o bolso do mutuário, é pouco conhecido e usado no mercado.

Existem contratos que foram fechados com juros de 12% ao ano ou até acima disso e segundo a fintech Melhortaxa, que oferece comparação de taxas e orienta sobre as melhores condições na troca, atualmente há bancos aceitando assumir o crédito por taxas bem mais baixas, em torno de 8,5%, mas que chegam a bater em 8,1% ao ano.

A Melhortaxa fez algumas simulações em que é possível acompanhar concretamente a redução dos juros, no valor da prestação e, portanto, da economia que pode ser feita no total a ser pago. Nos exemplos abaixo foram considerados um saldo devedor de R$ 300 mil a ser pago em 300 meses, ou 25 anos. Ao optar pela portabilidade, o mutuário tem a taxa de juro, sempre ao ano, reduzida a níveis atuais de mercado, de 8,5%. Acompanhe:

                                    Redução na portabilidade

Contrato original                            Novo contrato                        Economia

juro      prestação                           juro       prestação                     total

10,0%   R$ 3.534,98                       8,5%      R$ 3.189,19               R$ 68.646,92

9,5%  R$ 3.420,20                       8,5%      R$ 3.189,19               R$ 45.738,89

9,0%  R$ 3.304,94                       8,5%      R$ 3.189,19               R$ 22.917,52

O co-fundador e sócio da fintech, Rafael Sasso, explica que, quanto maior for a taxa do contrato original em relação às usadas nas simulações, maior a redução na dívida a ser paga pelo consumidor.

Ele destaca um caso concreto de portabilidade, conduzido pela empresa, com números bem mais relevantes. O empresário Eduardo Cazassa tinha um financiamento pela Caixa com juro de 12% ao ano e há dois meses fez portabilidade pela Melhortaxa para o Santander, com juro de 8,5%. O valor da prestação teve uma redução de R$ 1 mil, o que representa uma economia de R$ 12 mil por ano, ou um total de R$ 200 mil na dívida final a ser quitada.

Já quando a taxa do contrato original estiver muito próxima da taxa oferecida na troca de financiamento é preciso avaliar bem, orienta Rafael. Isso porque existem custos na transferência como o de avaliação. Em geral, trata-se de um preço fixo, em torno de R$ 2.800,00 a R$ 3.300,00. Além desse, existe o de transferência de alienação no cartório de registro de imóveis, em torno de R$ 700,00.

Como o interessado terá de desembolsar esses valores, a operação será vantajosa somente se a economia gerada for superior ao total dessas despesas. O especialista também ressalta que a troca não pode ser decidida apenas considerando-se a taxa de juros, mas sim o chamado Custo Efetivo Total (CET), em que vão embutidos todos os custos da operação.

Ao fazer a simulação, o consumidor poderá também receber esclarecimentos sobre a opções mais adequadas de portabilidade e ser orientado até a assinatura do contrato. Esses serviços ao consumidor são gratuitos e a fintech é remunerada pela parceria com os bancos interessados em receber o crédito. Atuando desde 2014, a empresa conta com R$ 500 milhões em contratos de crédito efetivados.

Na transferência, o consumidor não poderá nem aumentar o valor total do saldo devedor nem esticar o prazo do financiamento. São condições que devem ser flexibilizadas em breve pelo Banco Central, segundo o executivo.

O cliente deve solicitar ao banco em que mantém o contrato o extrato atual de sua dívida, com o valor do saldo devedor, total do que já pagou, taxa de juros e número de parcelas restantes.

Como esses dados, é possível fazer a simulação para então conhecer o que o mercado oferece. Se concluir que vale a pena, deve definir qual o novo banco e fazer o pedido de portabilidade de forma eletrônica, por meio de um sistema de registro de ativos autorizado pelo BC e pela instituição financeira credora original. Haverá um prazo de até cinco dias para essa instituição renegociar e oferecer condições mais vantajosas ou enviar as informações para que o mutuário faça a portabilidade.

Mais detalhes sobre a plataforma podem ser conhecidos no endereço: www.melhortaxa.com.br/simuladores.

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