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há 2 dias por Regina Pitoscia

Quando a falta de pagamento traz o risco de perda do imóvel

Pesquisa recente do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil) em parceria com a Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) mostrou que o total de brasileiros com alguma conta em atraso superou a marca de 62 milhões, o que representa 41% da população adulta do País.

A economia que não decola e impede a reação no mercado de trabalho com a criação de novas vagas, a perda de renda, os juros altos no crédito que tornam qualquer dívida uma bola de neve, tudo isso tem lá a sua parcela de responsabilidade sobre os níveis elevados de inadimplência no País.

Nos casos mais dramáticos, quando várias contas estão em atraso, como escolher a que deve continuar sendo paga em dia? Geralmente as de maior peso e também que geram muita preocupação são as relacionadas ao imóvel. A Lei 8.009/90 instituiu o chamado bem de família, proibindo que o imóvel em que o devedor resida seja penhorado para pagamento de dívidas. Em outras palavras, foi dado ao imóvel que serve de moradia o status de “impenhorável”, como explica o advogado e presidente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa.

No entanto, segundo o advogado, há três exceções que permitem que a residência do inadimplente vá a leilão para o pagamento de dívidas: a falta de pagamento das parcelas de financiamento do próprio imóvel, das mensalidades de condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano, o IPTU. Quer dizer, os credores desses três tipos de compromisso “possuem o direito de executar a dívida e penhorar o imóvel para satisfação do crédito”, acrescenta.

A penhora, relata ele, é ato de bloqueio judicial de certo bem para posterior utilização do mesmo como forma de pagamento de dívida. “Uma vez penhorado o imóvel tende a ir a leilão, ou então poderá ser adquirido pelo credor como forma de pagamento da dívida”, conta Vinícius Costa. O que diferencia a forma de cobrança entre referidos créditos é o procedimento de execução autorizado por lei.

No que se refere ao credor da taxa condomínio, fica permitido propor a execução com base no Código de Processo Civil. “O credor do IPTU terá seu procedimento ditado pela Lei de Execução Fiscal. Já o credor do financiamento habitacional poderá cobrar a dívida por meio de um procedimento extrajudicial disposto na lei de alienação fiduciária de bem imóvel”, esclarece o presidente da ABMH.

Em casos de sufoco financeiro, Costa orienta um ajuste rápido nas contas para pagar tudo que é prioritário. E nessa análise é necessário considerar que pode haver perda da casa própria na hipótese de não pagamento das dívidas do próprio imóvel. “Neste caso, nem mesmo após ter sido elevado a moradia a um direito constitucional do cidadão ficará o devedor protegido contra a perda de sua casa”, alerta ele.

Andamento do processo

Em geral, a falta de pagamento das mensalidades do financiamento habitacional por três meses consecutivos permite ao banco retomar e levar o imóvel a leilão. Esse prazo pode variar, depende do que foi fixado em contrato. Depois da terceira prestação em atraso, o devedor recebe uma notificação e tem 15 dias para acertar a situação. Caso isso não aconteça o imóvel pode, então, ser levado a leilão e em espaço curto de tempo, de mais ou menos 30 dias.

No caso do IPTU, as prefeituras vêm tomando providências para agilizar o processo de cobrança e incluindo os débitos na “dívida ativa”. Assim, se antes o morador podia atrasar o IPTU por anos a fio sem consequências, agora em questão de meses, especialmente na virada do ano, os valores são cobrados e se não forem pagos, serão levados para protesto em cartório, com penhor do imóvel e bloqueio de conta corrente do contribuinte. Uma consulta no site da prefeitura em questão com o número de contribuinte do IPTU é possível saber em que estágio se encontra a situação.

Se o compromisso for com o condomínio, o atraso de apenas um mês já dá direito de execução da dívida pela administradora. No entanto, o prazo médio que vem sendo adotado pelo mercado para que isso seja feito é de 90 dias. Seja qual for o prazo, o mais indicado é evitar que o problema chegue nesse estágio. A conversa para um acordo tende a ser interessante para ambas as partes.

Os prazos para acertos seja com a mensalidade do financiamento, do condomínio ou do IPTU podem ser negociados, desde que o devedor se apresente e explique suas dificuldades ao credor, na busca de uma solução e a retomada de pagamento.

 

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